Déclaration au Registre des Investissements Extérieurs : Guide pour les non-résidents qui achètent ou vendent en Espagne

Acheter ou vendre un bien immobilier sur la Costa del Sol en tant que non-résident fiscal implique de se conformer à plusieurs démarches juridiques et fiscales essentielles : l'obtention du NIE, le règlement des impôts locaux (ITP, TVA ou plus-value municipale) et la signature de l'acte notarié de vente. Il existe toutefois une obligation administrative qui passe fréquemment inaperçue et qu'il convient de connaître pour éviter toute sanction : la déclaration auprès du Registre des Investissements Extérieurs (Registro de Inversiones Exteriores - RIE) du ministère de l'Économie, du Commerce et de l'Entreprise.

Qui est tenu d'effectuer cette déclaration ?

La législation espagnole encadre les flux de capitaux étrangers à des fins purement statistiques et de contrôle administratif. Cette démarche ne constitue en aucun cas un impôt supplémentaire ni une taxe additionnelle : il s'agit d'une formalité strictement informative.

L'obligation s'applique aux acheteurs ou vendeurs non-résidents fiscaux en Espagne dès lors que le montant de la transaction immobilière dépasse 500 000 €.

Formulaires officiels : D-2A et D-2B

Le Registre des Investissements Extérieurs requiert des formulaires spécifiques selon la nature de l'opération :

• Formulaire D-2A (Déclaration d'investissement extérieur en biens immobiliers): complété et présenté par l'acheteur non-résident après l'acquisition du bien.

• Formulaire D-2B (Déclaration de désinvestissement/liquidation extérieure en biens immobiliers) : présenté par le vendeur non-résident lors de la transmission ou de la vente de la propriété.

Ces deux formulaires récapitulent l'identité du titulaire non-résident, la désignation physique et cadastrale du bien (référence cadastrale, situation exacte), le montant acté de la transaction et les références notariales de l'opération.

Le logiciel AFORIX : qu'est-ce que c'est et comment l'utiliser ?

Les déclarations ne s'effectuent pas sur support papier traditionnel. Le ministère de l'Économie met à disposition des particuliers et des professionnels une application officielle nommée AFORIX.

Fonctionnement d'AFORIX

• Téléchargement et installation : accessible gratuitement en téléchargement sur le portail officiel du Secrétariat d'État au Commerce.

• Saisie guidée : le logiciel permet de sélectionner le modèle correspondant (D-2A ou D-2B) et applique des vérifications automatiques pour s'assurer de la cohérence des codes pays, des devises et des données du registre foncier.

• Génération du document : une fois les données validées, AFORIX produit un fichier numérique ainsi qu'un document imprimable doté d'un code-barres et d'une signature électronique pour sa transmission officielle.

Les étapes de la procédure de déclaration

Pour accomplir cette démarche avec rigueur et en parfaite conformité légale, le processus se déroule en quatre étapes :

1. Signature de l'acte authentique : la déclaration s'effectue toujours a posteriori. Il est indispensable de disposer de la copie authentique (copia autorizada) ou de la copie simple (copia simple) de l'acte notarié, qui précise le prix définitif, la date de régularisation et le numéro de protocole du notaire.

2. Saisie dans AFORIX : saisie dans l'application des informations de l'investisseur (NIE/NIF, domicile fiscal à l'étranger), des références cadastrales du bien et des détails financiers de la vente.

3. Transmission télématique : envoi du document généré via le portail électronique du ministère à l'aide d'un certificat numérique reconnu ou par le biais du Registre Électronique Général de l'Administration publique espagnole.

4. Délai de présentation : le dépôt doit impérativement intervenir dans un délai maximal d'un mois à compter de la date de signature de l'acte notarié.

Sécurité juridique pour votre transaction immobilière

Être accompagné par des professionnels à chaque étape de l'achat ou de la vente garantit que les formalités administratives — telles que la gestion des déclarations D-2A/D-2B via AFORIX — soient menées avec réactivité et rigueur juridique.

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Alexandre Strumeyer

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